База знаний

База знаний
Добрый день! Насколько верно утверждение что дистресс-активы приобретаются Инвесторами со значительным дисконтом к их реальной стоимости?

Ответ. Данное утверждение было характерно для рынка дистресс-активов в самом начале его существования. В настоящее время участников этого рынка как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов стало существенно больше. В следствии этого, дисконт к рыночной стоимости актива имеет четкую тенденцию к снижению, но приобретение дистресс-активов для Инвестора – это отличная возможность приобрести актив по цене меньшей его актуальной стоимости

Смотреть ответ
Как инвестору найти интересные активы для приобретения на торгах в банкротстве?

Ответ. Первая сложность, с которой сталкивается инвестор, желающий принять участие в банкротных торгах, начинается с ответа на вопрос: а где искать дистресс-активы? В настоящее время существует более 70 площадок электронных торгов, 9 из которых федеральные. На каждой площадке свой поисковый алгоритм, свои правила регистрации и авторизации, свои требования к цифровой подписи и оплате участия и т.п. Дистресс-активы банков – крупных источников поступления на рынок - можно искать как на сайтах самих кредитных организаций, так и на сайте Агентства по страхованию вкладов, торгующего имуществом банков-банкротов. Определившись с площадкой и проведя многочасовые поиски интересующего актива, нужно обратить внимание на тип аукциона и сроки подачи заявок (время начала, окончания), а также на дату и время проведения самих торгов. Особенностью банкротных торгов являются относительно небольшие сроки их проведения. Неправильно рассчитав время, можно упустить интересующий актив.

Смотреть ответ
Существуют ли стандартные рекомендации для инвестора-непрофессионала при выборе дистресс-актива для покупки на торгах в процедурах банкротства?

Ответ. Существует определённый набор правил, соблюдая которые инвестор может выбрать интересный актив и стать победителем торгов:

  1. Первое правило – оценка. Необходимо определиться на входе, что вы хотите купить, какую сумму вы готовы на это потратить, учесть все сопутствующие расходы, искать дистрес-актив исходя из определённых вами критериев. Предположим, вы нашли понравившийся дистресс-актив, и времени для подачи заявки достаточно.
  2. Следующим необходимым шагом является анализ рисков отмены судебного акта, зафиксировавшего дистресс-актив (это может быть решение суда об обращении взыскания, об оспаривании сделки должника и т.п.), и связанных с этим последствий; необходимо также проверить полноту и правильность сделанной арбитражным управляющим публикации о торгах – это поможет понять, могут ли результаты торгов быть оспорены по основанию формального нарушения процедуры их проведения; сформировать круг вопросов к арбитражному управляющему.
  3. Следующий шаг – не стесняйтесь задавать вопросы арбитражному управляющему, его контактные данные можно найти на сайте соответствующей СРО. Попробуйте найти контакты истца или кредитора-залогодержателя и задать интересующие вас вопросы им. Правильная и своевременная коммуникация может сэкономить ваше время и ваши деньги. Если есть возможность ознакомления с документами по интересующему активу – необходимо обязательно это сделать. Как правило, такая возможность предоставляется арбитражным управляющим.
  4. Четвёртое правило – необходимо понимать структуру будущей сделки или цепочки сделок по приобретению дистресс-актива и юридически грамотно собрать эту структуру в единое целое.
  5. Пятое правило – строгое соблюдение формальной стороны торгов (правильное заполнение заявки, своевременная её подача, определение «точки входа» в торги, на которой вы хотите приобрести интересующий вас актив).
Смотреть ответ
На какие юридические моменты нужно в первую очередь обратить внимание при приобретении жилой недвижимости?

Ответ. Для проверки юридической чистоты права собственности продавца жилой недвижимости нужно запросить у собственника документы, на основании которых он приобрел это жилье. В кратком ответе невозможно исчерпывающе осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца, но можно сформулировать следующие принципы:

  1. общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать недвижимость у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  2. с особой осторожностью стоит подходить к покупке имущества у лица, получившего его по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
  3. продавец недвижимости, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества;
  4. крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены недвижимости в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  5. следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с объектом. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве его перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
Смотреть ответ