Ответ. Данное утверждение было характерно для рынка дистресс-активов в самом начале его существования. В настоящее время участников этого рынка как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов стало существенно больше. В следствии этого, дисконт к рыночной стоимости актива имеет четкую тенденцию к снижению, но приобретение дистресс-активов для Инвестора – это отличная возможность приобрести актив по цене меньшей его актуальной стоимости
Ответ. Первая сложность, с которой сталкивается инвестор, желающий принять участие в банкротных торгах, начинается с ответа на вопрос: а где искать дистресс-активы? В настоящее время существует более 70 площадок электронных торгов, 9 из которых федеральные. На каждой площадке свой поисковый алгоритм, свои правила регистрации и авторизации, свои требования к цифровой подписи и оплате участия и т.п. Дистресс-активы банков – крупных источников поступления на рынок - можно искать как на сайтах самих кредитных организаций, так и на сайте Агентства по страхованию вкладов, торгующего имуществом банков-банкротов. Определившись с площадкой и проведя многочасовые поиски интересующего актива, нужно обратить внимание на тип аукциона и сроки подачи заявок (время начала, окончания), а также на дату и время проведения самих торгов. Особенностью банкротных торгов являются относительно небольшие сроки их проведения. Неправильно рассчитав время, можно упустить интересующий актив.
Ответ. Существует определённый набор правил, соблюдая которые инвестор может выбрать интересный актив и стать победителем торгов:
- Первое правило – оценка. Необходимо определиться на входе, что вы хотите купить, какую сумму вы готовы на это потратить, учесть все сопутствующие расходы, искать дистрес-актив исходя из определённых вами критериев. Предположим, вы нашли понравившийся дистресс-актив, и времени для подачи заявки достаточно.
- Следующим необходимым шагом является анализ рисков отмены судебного акта, зафиксировавшего дистресс-актив (это может быть решение суда об обращении взыскания, об оспаривании сделки должника и т.п.), и связанных с этим последствий; необходимо также проверить полноту и правильность сделанной арбитражным управляющим публикации о торгах – это поможет понять, могут ли результаты торгов быть оспорены по основанию формального нарушения процедуры их проведения; сформировать круг вопросов к арбитражному управляющему.
- Следующий шаг – не стесняйтесь задавать вопросы арбитражному управляющему, его контактные данные можно найти на сайте соответствующей СРО. Попробуйте найти контакты истца или кредитора-залогодержателя и задать интересующие вас вопросы им. Правильная и своевременная коммуникация может сэкономить ваше время и ваши деньги. Если есть возможность ознакомления с документами по интересующему активу – необходимо обязательно это сделать. Как правило, такая возможность предоставляется арбитражным управляющим.
- Четвёртое правило – необходимо понимать структуру будущей сделки или цепочки сделок по приобретению дистресс-актива и юридически грамотно собрать эту структуру в единое целое.
- Пятое правило – строгое соблюдение формальной стороны торгов (правильное заполнение заявки, своевременная её подача, определение «точки входа» в торги, на которой вы хотите приобрести интересующий вас актив).
Ответ. Для проверки юридической чистоты права собственности продавца жилой недвижимости нужно запросить у собственника документы, на основании которых он приобрел это жилье. В кратком ответе невозможно исчерпывающе осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца, но можно сформулировать следующие принципы:
- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать недвижимость у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
- с особой осторожностью стоит подходить к покупке имущества у лица, получившего его по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
- продавец недвижимости, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества;
- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены недвижимости в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с объектом. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве его перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).